ஏல சொத்தை வாங்குகிறீர்களாதெரிய வேண்டிய விஷயங்கள்

Published by : KAMESH KANNAN (வெற்றி யுகம்/Vetri Yugam)

(We have Researched and Collected the Materials and Published in the Blog)

பொது ஏல அறிவிப்பு என்று தினமும் செய்தி தாள்களில் விளம்பரங்கள் வருவதை பார்த்து இருப்பீர்கள்.

பெரும்பாலும் வங்கி கடன் வாங்கி வீடுகள் வாங்கிவிட்டு பிறகு வங்கி கடனை கட்ட முடியாதவர்களின் வீடுகள் இப்படி ஏலத்திற்கு வரும்.

இப்படி ஏலத்திற்கு வரும் சொத்துக்களை வாங்குவதற்கு என்று ஒரு ஆடியன்ஸ் இருகின்றார்கள்.

பெரும்பாலும் வங்கிகளில் வேலை செய்கின்ற நபர்களுக்கு தெரிந்தவர்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்பவர்கள் , ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் மேற்படி ஏல சொத்தை வாங்குவதற்கு மும்மரம் காட்டுவார்கள்.

அவர்களின் நம்பிக்கை என்னவென்றால் சந்தை மதிப்பை கணக்கிட்டு ஏலதொகையை நிர்ணயிக்கிறார்கள்.

வங்கிகளும் நல்ல சொத்து மதிப்பீட்டாளர்களை வைத்து ஏல சொத்துக்களை மதிப்பிடுவதால் நம்பகமானதாக இருக்கும்.

ஆனால் உண்மையில் களத்தில் சந்தை மதிப்பு உயர்வு என்பது வளர்ச்சியாலும் இருக்கிறது. வீக்கதாலும் இருக்கிறது. வளர்ச்சியில் இருக்கின்ற பகுதிகளில் சொத்துக்களை ஏலம் எடுத்தால் மிக நல்ல விஷயம் . ஆனால் வீக்கத்தால் இருக்கின்ற பகுதிகளில் வருகின்ற சொத்துக்களில் ஏலம் எடுத்தால் உங்கள் சேமிப்புகள் தான் கரையும்.

ரியல் எஸ்டேட்டில் போலி விலை உயர்வும் மாய வளர்ச்சித் தோற்றமும் நீர் குமிழிகள் போல்தான் கொஞ்ச நாளில் ஒன்றும் இல்லாமல் போய்விடும்.
இவ்வாறு நீர்குமிழிகள் அதிக அளவு ஆனதற்கு வங்கிகளும் ஒரு காரணம்.

அவர்களின் வீட்டு கடன்(Home Loan) புராடக்ட் விற்கபடுவதற்காக பதிவுதுறையின் அரசு வழிகாட்டி மதிப்புகளை விட அதிகமாக வழிகாட்டி மதிப்பினை கூட்டி கிரைய பத்திரம் போட செய்ததால் அதனை பார்த்து அரசும் அந்த பகுதிகளில் வழிகாட்டி மதிப்புகளை மீண்டும் உயர்திவிடுகின்றனர்.

இப்படியே விலை உயர்வு செயற்கையாக உருவாக்கப்பட்டது.இதனைதான் வீக்கம் என்கிறோம் ஆனால் அவை மக்களிடம் வளர்ச்சி என்று சந்தைபடுத்தப்பட்டு ஆடி தள்ளுபடியில் அதிக விலை நிர்ணயித்து விட்டு அதிலிருந்து தள்ளுபடி தருவது போல் பொருட்களை நமக்கு கொடுப்பார்கள் , அதே போல் தான்ஏலத்தில் விலை நிர்ணயம் செய்கிறார்கள்.

அடுத்து மிகபெரிய வதந்தி ஒன்று நிலவுகிறது. வங்கி கடனில் இருக்கின்ற சொத்துக்கள் எல்லாம் 100% லீகல் சரியாக இருக்கும் என்று , வங்கியில் இருக்கின்ற சட்ட நிபுணர்களும் மனிதர்கள் தான் என்பதையும், அவர்களும் அவசரகதியில் வேலைகள் செய்வார்கள் அதில் தவறுகள் நடக்கும் என்பதையும் மறந்து விடுகின்றீர்கள் .

பெரும்பாலும் வங்கிகளில் கிரைய ஆவணங்கள் , தாய் பத்திரங்கள் எல்லாம் ஆய்வு செய்து சட்ட தடைகள், சட்ட குழப்பங்கள், இருந்தால் கண்டு பிடித்து வருவார்கள். வருவாய்துறை சிக்கல்கள் , சர்வே சிக்கல்களில் வங்கிகள் தடுமாறுவார்கள்.உருவாக்கப்பட்ட இறப்பு சான்றுகள் , உருவாக்கப்படும் வாரிசு சான்று ,உருவாக்கபடும் , அல்லது திருத்தப்படும் பிற ஆவணங்களின் விசாரணையை கண்டுபிடிப்பதற்கு சிரமபடுவார்கள்.

ஒரே நபர் இரண்டு சொத்தை வைத்து வங்கியில் கடன் வாங்கினார் என்றால் அதில் ஒரே ஒரு சொத்து கொஞ்சம் சொத்தையாய் கூட இருக்கும். நிலம் சம்பந்தப்பட்ட ஆவணங்களில் வெறும் டேபிளில் உட்கார்ந்து படித்து பார்ப்பதால் முழுமையான லீகல் வெளிச்சத்திற்கு வராது.

DTCP அங்கீகார மனையில் HIGH POWER TENSION LINE போகும் மனைகளை வாங்கிவிடுவார். TOWER இருப்பதால் மிக குறைந்த விலைக்கு அடித்து பேசி வாங்கி பத்திரம் போடும் போது அதிக GUIDE LINE VALUE க்கு கிரயம் போட்டு அந்த பத்திரத்தை வேறு ஒரு சொத்துடன் சேர்த்து அடமான கடன் வங்கியில் வாங்கி விடுவார்கள்.

ஆவணங்கள் மிக சரியாக இருக்கும் POSSISION அவர்களிடம் இருக்காது. அவர்களும் அடமான கடன் போட்டு விடுவார்கள்.

சட்ட சிக்கல்கள் குத்தகை சட்ட பிரச்சனைகள் என்று நீதிமன்றத்தில் இருக்கும் சொத்துக்களை கூட கொஞ்சம் ஆவணங்களில் களவாணிதனம் செய்துவிடு அடமானம் போட்டு விடுவார்கள்.

பின் கடன்களை கட்டாமல் விட்டு விடுவார்கள். பிறகு அந்த சொத்துக்கள் எல்லாம் ஏலத்திற்கு வரும்.

அப்படிபட்ட சொத்துக்களை ஏலத்தில் சொத்து வாங்கும் வாங்கி வைத்து கொண்டு பிற்காலத்தில் அவதிபடுவார்கள்!

மேலும் வங்கிக்கு வருகின்ற அடமான வீட்டுகடன் சொத்துகன் ஏற்கனவே பல சட்ட சிக்கல்களில் இருக்கும் அதனை சமாளிக்க முடியாமல் ஆவணங்களில் சில திருத்தங்களை செய்துவிட்டு வங்கியின் தலையில் கட்டிவிட்டு வெளியேற்றுகிறார்கள் ,

நீங்களோ கடன் கட்ட முடியாமல் தான் சொத்துகள் கடனில் மூழ்கிறது என்று நினைக்க வேண்டாம்.

நிறைய வேண்டுமென்றே மூழ்கவைத்துவிடு வெளியேறுகிறார்கள் என்பதை மனதில் கொள்ள வேண்டும்.