தெரிந்து கொள்ள வேண்டிய கட்டுமான ஒப்பந்தம்

Published by : KAMESH KANNAN (வெற்றி யுகம்/Vetri Yugam)

(We have Researched and Collected the Materials and Published in the Blog)

சென்னை, திருச்சி, கோவை, மதுரை போன்ற தமிழகத்தின் பெருநகரங்களில் அடுக்குமாடி கட்டிடங்களில் வீடுகள் வாங்குவது சகஜமாக ஆகிவிட்டது என்பதை நாம் அறிவோம். அந்த வீடுகள் கட்டிமுடித்தபிறகு யாரும் வாங்குவதில்லை.

மேற்படி அடுக்குமாடி வீடுகளை கட்டிகொண்டிருக்கும் போதே கட்டுமானவர்கள் (Builders) அதனை சந்தைபடுத்த ஆரம்பித்துவிடுகின்றனர். மக்களும் மேற்படி சொத்தை வாங்கும்போது கட்டிமுடிப்பதற்கு முன்பே அதற்கு பணம் கொடுக்க ஆரம்பித்து விடுகின்றனர்.

அந்த நேரத்தில் Builders க்கும் அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் வீடு வாங்குபவர்களுக்கும் இடையே கட்டப்படும் வீடு சம்பந்தமாகி ஒரு ஒப்பந்தம் போடப்படுகிறது. அந்த ஆவணத்தில் என்னென்ன ஷரத்துகள் எல்லாம் இருக்க வேண்டும் என்பதனைப் பார்போம்.

மேற்படி கட்டுமான அக்ரிமென்ட்டை 2012 க்கு முன்பு கட்டிட அக்ரிம்மென்ட்டுகளை பதிவு செய்ய வேண்டும் என்ற அவசியம் இல்லை.

ஒரு ஆவணத்தை பதிவு செய்ய வேண்டும் என்றால் கண்டிப்பாக அசையா சொத்து கைமாறுதல் நடந்திருக்க வேண்டும். ஆனால் கட்டுமான ஒப்பந்தத்தில் அந்த நேரத்தில் எந்தவித சொத்து பரிமாற்றமும் நடக்கவில்லை.அதனால் 2012 க்கு முன்பு பதிவு செய்யாமலேயே கட்டிட ஒப்பந்தங்களில் Builders கள் போட்டுக் கொண்டிருந்தார்கள்.

கட்டுமானர்கள் (Builders) வீடு வாங்குபவர்களிடம் பணம் வாங்கிவிட்டு குறிப்பிட்ட நேரத்தில்கட்டி கொடுக்காமலும் அல்லது கட்டாமலேயே இருந்து விடுவதால் பொதுமக்கள் அதிகமாக பாதிக்கப்படுகின்றனர்.

இப்படி பதிவு செய்யாத கட்டுமான ஒப்பந்தங்களால் மக்கள் அலைகழிக்கப்படுவதையும், பாதிக்கப்படுவதையும் தடுப்பதற்காக பதிவுத்துறை கட்டுமான ஒப்பந்தங்களை கட்டாயம் பதிய வேண்டும். என்று உத்தரவிட்டுள்ளது. ஒரு சதவீதம் முத்திரைத்தாளும் ஒரு சதவீதம் பதிவு கட்டணமும், அரசுக்கு செலுத்த வேண்டும் என பதிவுத்துறை உத்தரவிட்டுள்ளது.

பதிவு செய்யப்படாமல் கட்டுமான ஒப்பந்தங்கள் இருக்குமானால் அந்த ஒப்பந்தத்தில் உள்ள ஏதாவது ஷரத்துக்கள் நிறைவேற்றபடாமல் போனால் அடுக்குமாடி வீடு வாங்குபவர் நீதிமன்றம் சென்று வழக்குத்தொடுக்க இயலாது. என்பதனை கட்டாயம் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும் சில Builders கள் Construcion Agriment ஐ பதியத் தேவை இல்லை என்று பிரச்சாரம் செய்வார்களானால் நீங்கள் அதனை நம்பாமல் உங்கள் செலவிலாவது கட்டுமான ஒப்பந்தத்தை கட்டாயம் பதிந்து கொள்ள வேண்டும். கட்டுமான ஒப்பந்தத்தில் எழுதிக்கொடுக்கின்ற Builder- ம் அல்லது அவரின் முகவரும், அடுத்து வாங்குபவரின் முகவரிகள் தெளிவாக இருக்க வேண்டும்.

கட்டிடம் கட்டப்போகும் சொத்திற்கும் கட்டுமானருக்கும் உண்டான Joint venture ஒப்பந்தங்களும் அல்லது Builders ன் சொந்த சொத்தாக இருந்தால் அவருடைய பத்திரங்களின் விவரங்களையும் தெளிவாக குறிப்பிட வேண்டும்.

அடுக்குமாடி வீடு வாங்குபவர் Builders இடம் மொத்தம் பேசிய கிரயத்தொகை கொடுத்த முந்தொகை (Advance) அக்ரிமென்ட் போட்ட தேதியிலிருந்து ஒரு மாதமோ அல்லது 50 நாளோ கழித்து கொடுக்க வேண்டிய ஒரு குறிப்பிட்ட தொகை Foundation Stage கொடுக்க வேண்டிய தொகை First Floor Slab க்கு கொடுக்க வேண்டிய தொகை இரண்டு, மூன்று, நான்கு Floor Slab க்கு கொடுக்க வேண்டிய தொகை Brick Work, Blastering க்கு கொடுக்க வேண்டிய தொகை Hand Over ன் போது கொடுக்க வேண்டிய தொகை எனத் திட்ட வட்டமாக கிரயத்தொகையை படிப்படியாக கொடுப்பதாக அக்ரிமென்ட்டில் குறிப்பிட்டிருக்க வேண்டும்.

பணத்தைப்பற்றி எங்கெல்லாம் குறிப்பிடுகின்றோமோ அங்கெல்லாம் எண்ணாலும், எழுத்தாலும் கட்டாயம் குறிப்பிட வேண்டும்.

அடுக்குமாடி குடியிறுப்பு வீடு வாங்குபவர் தான் கட்ட வேண்டிய தொகையை தாமதமாக கட்டும் பட்சத்தில் வட்டி ஏதும் போடப்பட்டிருக்கிறதா என்று கவனிக்க வேண்டும்.

அடுக்குமாடி குடியிறுப்பு வீடு வாங்குபவர் அக்ரிமென்ட் போட்டுவிட்ட பிறகு பணத்தை கட்டவில்லை என்றால் ஒதுக்கப்பட்ட வீட்டை வேறு யாருக்காவது கைமாற்றி விடுவதற்கு வாங்குபவருக்கு உரிமை உண்டா? அல்லது Builders க்கு உரிமை உண்டா என்று தெளிவுபடுத்தி இருக்க வேண்டும். இதுத்தவிர அரசின் கட்டிட அனுமதி மின்வாரியத்தின் கழிவுநீர் வாரியத்தின் மற்றும் பிற அரசுத்துறைகளில் அனுமதியெல்லாம் முறையாக வாங்கி இருக்கின்றார்களா? என்பதனை அக்ரிமென்ட்டில் குறிப்பிட (Mention) வேண்டும்.

Builders எவ்வளவு காலத்திற்கு கட்டிக்கொடுக்கின்றார். உதாரணமாக 18 மாதங்கள் என்றால் அதிலிருந்து Grase Period 3 மாதங்களா? 6 மாதங்களா? என்று கட்டாயம் பார்க்க வேண்டும்.

கட்டிதருகிறேன் என்று உறுதியிட்ட காலம் முதல் அதன்பிறகு கொடுக்கப்பட்டிருக்கும் Grase Period காலம் அனைத்தும் முடிந்தபிறகு அதிலிருந்து இன்னும் 3, அல்லது 4 மாதங்கள் கழிந்த பிறகு தான் தாமதாகும் ஒவ்வொரு மாதத்திற்கும் சதுர அடி ரூபாய் 5 அல்லது சதுர அடி ரூபாய் 10 என்று தண்டத்தொகை தருவதாக உறுதியளிப்பார்கள். அந்த ஷரத்துக்களை கட்டாயம் அக்கரை எடுத்து கவனிக்க வேண்டும்.

இதுத்தவிர Plot Owner Associations, Eb deposite change, Building Maintenance, Road மற்றும் பொதுவழி பூங்கா போன்றவற்றைப் பற்றியெல்லாம் Buildres க்கும் Plot வாங்குபவர்க்குமான புரிந்து உணர்வுகளைப் பற்றி அக்ரிமென்டில் குறிப்பிட்டிருக்க வேண்டும்.

கட்டுமான சொத்து விவரத்தின் ஒப்பந்தத்தில் ஷெட்டியூல் A,B,C,D,E என ஐந்தும் கண்டிப்பாக குறிப்பிட்டிருக்க வேண்டும்.

ஷெட்டியூல் A என்பது ஒட்டுமொத்த அடுக்குமாடி குடியிறுப்புகள் கட்டப்படும் நிலத்தின் பரப்பு மற்றும் அதனுடைய சொத்து விவரம்.

ஷெட்டியூல் B என்பது சென்னை மாநகராட்சிக்கோ அல்லது CMDA க்கோ DTCP க்கோ கொடுக்கப்பட்ட OSR அதாவது Open Space Reservation பற்றிய பரப்பளவு மற்றும் அதனுடைய விவரம்.

ஷெட்டியூல் C என்பது கட்டிடம் கட்டப்போகும் மற்றும் விற்கப்படும் பரப்பளவு ஆகும். அதாவது ஷெட்டியூல் A வில் இருந்து ஷெட்டியூல் ஐ கழித்தால் கிடைப்பது ஷெட்டியூல் C ஆகும்.

ஷெட்டியூல் D என்பது அடுக்குமாடி வீடு வாங்கப்போகும் வீட்டின் எண் எத்தனாவது மாடி? எவ்வளவு பரப்பு? எவ்வளவு Car Parking என்பதனைப் பற்றிய விவரம் ஆகும்.

ஷெட்டியூல் E என்பது கட்டிதரப்போகும் வீட்டின் Specification –கள் தெளிவாக குறிப்பிட்டிருக்க வேண்டும்.Struchure –ஐப் பற்றிய விவரம் Wall Finishing பற்றிய விவரம் Flooring –பற்றிய விவரம் Kitchen –பற்றிய விவரம் பால்கனிப் பற்றிய விவரம் எலெக்ட்ரிகள் Fittings –பற்றிய விவரம் Entrence door, Bed room door, Windows பற்றிய விவரம் Rain Water Harwesting, CCTV,Power Back up Genaretor, Lift போன்றவற்றைப் பற்றிய விவரங்கள் Multipurpose Hall, Indoor games, Jagging ana Walking Track, in the OSR area, Land Scape Garden, Association room போன்ற எல்லா வசதிகளையும் ஒன்றுகூட விடாமல் ஷெட்டியூல் E ல் Specfication ஆக குறிப்பிட வேண்டும்.

கட்டுமான ஆவணத்தை முதலில் வாங்குபவரும் Builder –ம் எழுதி பதிவு செய்தபிறகு தான், வீடு வாங்குபவருக்கு தேவையான Undivided Share –ஐ கிரயம் எழுதி பதிவு செய்யமுடியும். என்பதை நினைவில் கொள்க.